一、规划范围
本次修改论证地块位于商洛高新技术产业开发区西部，地块有幸福路相邻、西邻高新一路、南邻商鞅大道围合区域。在《商洛高新技术产业开发区控制性详细规划》中地块编码为A-3-01、A-3-02、A-3-07。
二、规划背景
A-3-01、A-3-02、A-3-07（以下统称商洛印象项目）在《商洛高新技术产业开发区控制性详细规划》中用地性质分别为其他服务设施用地、二类居住用地以及二类居住用地。本着节约集约利用土地的原则以及城市规划用地兼容性发展趋势的需求，现对商洛印象项目的三个地块的用地范围、用地性质、容积率、建筑密度、绿地率进行论证调整；对原规划用地进行不同功能用地的组合以提高用地弹性，经过合理的论证调整进而提高兼容用地指标的灵活性。
商洛印象项目均于2016年出让，现地块用地权属为商洛印象文化旅游发展有限公司。
参照2016年商丹园区规划建设管理局对本项目出具的规划条件可知：
A-3-01、A-3-02地块，使用面积141476㎡（212.214亩）用地性质为商、住用地，容积率不高于1.5，绿地率低于30%，建筑密度不高于50%；
A-3-07地块，占地面积13903.6㎡（20.855亩）用地性质为商、住用地，容积率不高于4.0，绿地率不低于20%，建筑密度不高于45%。
三、地块调整必要性
1、城市规划用地兼容性发展趋势的需求
用地兼容性问题是我国土地规划必须要面临的一个问题，用地兼容性可以对城市土地进行集约利用，提高城市环境品质，赋予城市发展动力。我国在土地兼容性问题上的规定还不够全面，还需要进行一系列的调整。因此，研究用地兼容性问题，提出针对用地兼容性的发展建议，对于科学规划城市土地具有重要作用。
（1）科学组合不同功能用地：以城市街区为单位，按照街区功能定位、用地性质以及使用现状，对用地性质进行科学组合，从而得到良好的组合方式。
（2）提高用地的弹性：随着我国市场响应机制的优化，土地兼容性出现层次分化的趋势。区域的土地性质属于待定状态，不是法定概念的用地，由建设用地性质集成得到了活性用地。活性用地在土地开发中，不会影响到城市功能以及布局，在活性用地对用地性质进行了限定，可以选择一种或者几种。这种活性用地更容易处理用地兼容的问题，具有混合用地的含义。这种用地性质具有较大的变更空间，在选择上有着较大的自由度。
（3）提高兼容用地指标的灵活性：在规划用地中，由于功能不确定性还需要考虑到经济的不确定性，对指标进行控制也是经济性的核心表现。
针对兼容用地指标的控制还需要具备灵活性，如果用地性质出现变化，指标也要做出一定变化，同时要满足管理的操作程序。使用土地兼容性的规定，需要考虑到指标赋予土地的灵活性。由于土地规划有着不同的标准，需要将地块和指标对应起来，让兼容用地具有一定差异，从表现出开发上的相互排斥。
2、城市发展完善配套功能的需求
为了加强城市配套，提升城市品质，完善城市功能，使高新区控制性详细规划更加完善，合理，加强总体规划和土地利用规划的无缝衔接，塑造好丹江水岸线，保护好城市天际线的总体要求。
3、落实国家及陕西省节约集约利用土地的有关规定
按照《节约集约利用土地规定》第十三条、第十四条和《陕西省节约集约用地实施细则》（试行）关于节约集约利用土地的要求，向空间挖潜力，向土地要效益，合理确定土地开发强度。
四、地块调整可行性分析
1、按照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条规定，已并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意，可编制修改方案，按法定程序审查报批。
2、根据《陕西省控制性详细规划管理办法》中第二十条规定和《城市规划强制性内容暂行规定》规定，本次用地调整中，涉及地块用地性质为住宅及商业用地，未涉及总体规划的强制性内容，可以对控规地块用地性质进行调整。
五、调整内容
1、A-3-01/A-3-02
合并原有用地，用地性质调整为商、住用地（BR），兼容度为6：4；
容积率≤1.5，建筑密度≤50%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米。
2、A-3-07
用地性质调整为商业用地（B1）；
容积率≤4.0，建筑密度≤45%，绿地率≥20%，建筑高度≤80米。
